新房：成交同环比齐跌；一线降幅显著收窄。45 个城市新房成交面积为1916.3 万平，环比-10.8%，同比-29.1%。一、二、三线城市环比增速分别为-0.2%、-27.0%和+8.9%，同比增速分别为-12.8%、-20.4%和-29.8%。一线城市环比微跌，同比降幅显著收窄22.5pct；二线持续回调。我们认为，11-12 月随着前期积压的按揭贷款陆续放贷，部分城市或将集中网签备案，叠加年末房企促销冲销售目标，成交降幅有望进一步收窄；不过，近期房地产税发酵短期或将加剧市场观望情绪，年末整体成交难言乐观，累计增速或将持续下行。
二手房：成交六连降至-45.9%。16 个城市二手房成交面积为330.3 万平，环比-30.4%，同比-45.9%。一、二、三线城市环比增速分别为-30.4%、-24.5%和-46.5%，同比增速分别为-42.7%、-45.5%和-59.8%。扬州环比+35.4%，重点城市均有不同幅度的下调，半成跌幅超-50%。我们认为，近期部分热点城市信贷有放松的迹象，叠加二手房价监管政策实行半年以来成效显著，市场已经得到了良性抑制，政策有一定的调整预期，或带来二手房市场企稳回升的可能。
库存与去化：整体库存基本持平，去化周期有所上升，上海、宁波去化周期小于6 个月。截止到10月31 日，14 个城市新房库存面积为9941 万平，环比-0.3%，同比-0.6%；去化周期10 个月，环比+6.1%，同比+13.1%。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-2.3%、+3.1%和-1.2%，同比增速分别为-4.8%、-0.9%和+24.5%；去化周期分别为8.4、8.8 和12.3 个月，环比增速分别为-0.2%、+12.9%和+8.9%，同比增速分别为+1.1%、-10.2%、和+86.9%。
房企销售：百强房企单月销售持续降温，但降幅有所收窄。百强房企10 月单月权益口径销售额6265亿，同比-34.0%(前值-36.3%)；累计7.5 万亿元，同比+4.68%(前值：+10.5%)。TOP20 房企中仅中国金茂单月销售仍保持正增长，其余均出现了下滑；平均销售目标完成率74.4%。我们认为，四季度房企销售继续承压，通过“以价换量”来促销售、抓回款的空间也越来越小，部分负债率较高的房企将面临更大的经营压力。
土地市场：1)百城量跌价升，本月土地成交建面同比-60.6%，其中一线城市+30.7%；高能级城市集中土拍带动楼面均价同比+55.7%；强管控下溢价率环比-0.9pct 至3.0%，再度创下历史新低，一二三线城市均降至4%以下。2)二批集中土地出让呈现出量价齐跌(成交建面较首批-33%，楼面均价-6%)、低溢价率(较首批-11.8pct 至3.82%)、高流拍率(较首批+7.1pct 至9%，另有23.5%的土地中止出让)和预期利润率回升(预期毛利率提升6.7pct)四大特征。土地市场转冷主要由集中供地政策调整、规模诉求减弱、资金承压、拿地紧迫性下降四个原因促成。二批集中土拍中龙头房企获地率明显下降(TOP30房企获地率从首批的39.4%降至二批的22.3%)，国企央企成拿地主力(拿地数量占比从49%提升至67%)。预计后续二批次流拍和撤牌地块较多的城市或将进一步优化土拍规则。
房企三季报综述：业绩、现金短期承压，降杠杆成效显著；龙头房企表现优于行业整体。2021 年前三季度房地产板块实现营收1.9 万亿元，同比+22.6%；归母净利润 878 亿元，同比-29.8%。行业盈利能力持续承压，提升成本费用管控能力成重要目标。板块毛利率、净利率、归母净利润率分别为20.8%、6.5%和4.6%，同比分别下降6.8、4.0 和3.5pct，因此前楼市最热时期房企高价拿地项目进入结算期，利润空间受挤压。三费用率同比-0.6pct 至9.4%。一方面在毛利率下降背景下，销管费用控制已成为挖掘利润空间的有效途径；另一方面，有息负债规模下降，财务费用率明显下降。在利润率下滑的压力下，行业ROE 同比-2.5pct 至4.6%。行业有息负债同期首现负增长；房企积极降杠杆，整体看两项指标达标。
板块有息负债3.5 万亿元，同比-2.8%；剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为71.2%、77.8%和1.12。行业现金普遍承压，随后续开发贷合理需求满足及信贷微调后销售回款改善，房企资金紧张有望缓解。截至9 月末板块货币资金合1.2 万亿元，同比-7.6%，五年内同期首次出现负增长。龙头房企业绩同比-2.1%，归母净利润率为6.3%，剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为71.9%、68.2%和1.74，货币资金同比-6.7%，好于行业整体。
投资建议
站在当前时点，我们仍然看好地产板块年末的估值修复行情，主要原因有：1)房地产税发酵对地产股是短空长多，其落地实施中长期是利于房地产行业的良性发展的。2)行业处于政策与基本面的双重底部，近期部分市场持续低迷的城市需求端政策出现了微调，房企10 月的销售降幅已经开始出现收窄。我们认为在行业基本面持续下行的情况下，相关政策托底的预期是有所增强的。3)政府对房地产信贷态度略有转向，房地产信贷投放有望加速，房企融资将从“一刀切”转向合理投放，随着开发贷合理需求满足及销售回款改善，房企资金紧张有望得到缓解，房企违约风险将降低，缓解市场此前的担忧。我们建议关注：1)开发板块：金地集团、保利地产、万科A、龙湖集团、华润置地。2)物业板块：碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。
风险提示：房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。
（文章来源：中银国际证券）
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